Привет, друзья! Извините, что последнее время редко публикую статьи, перебралась в телеграм, он вот здесь и там можно посмотреть мои мысли о происходящем, объекты и многое другое.
Для тех, кто хочет перебраться на юг, как всегда, мой телефон +7(928)211-33-77, работаю только по договору и максимально прозрачно. Цены всегда ниже застройщиков, а база на данный момент включает в себя более 2 000 объектов.
Если хотите, чтобы статьи появлялись чаще — ставьте лайк этому материалу и я пойму, что эта информация вам нужна, соответственно, чем меньше статья получает реакций, тем меньше я пишу и публикую информации здесь. Спасибо за поддержку и понимание!
Между тем, пришло время обсудить ситуацию с недвижимостью Краснодара и попробовать построить осторожные прогнозы. Начнём:
Новостройки в пол! Застройщики играют в "Дорогое=хорошее!"
Краснодар в конце зимы 2022Краснодар в конце зимы 2022
Да, ситуация на рынке новостроек выглядит именно так. Обещания различных преференций, которые чиновники разного уровня наперегонки дарят застройщикам, делает саму мысль о влиянии спроса на предложение — каким -то странным мифом! Вы сами подумайте, стали бы вы беспокоиться за клиентов, если рентабельность вашего бизнеса в самый плохой месяц глубоко за 200%. Да о таком только мечтать. А как только деньги кончатся — "наш" бюрократический аппарат подкинет копеечку — стыдно же вылять деньги одному ПИКу — вот и региональным застройщикам достаётся. А много ли нужно? Они и так строят по 38 000 рублей за метр, а продают уже по 127 000 рублей за метр…
Это официальные данные о себестоимости метра жилья в новых домах Краснодара за последние 13 месяцев. Включают те месяцы, в которые все так активно рассказывали о том, что стройматериалы стали значительно дорожеЭто официальные данные о себестоимости метра жилья в новых домах Краснодара за последние 13 месяцев. Включают те месяцы, в которые все так активно рассказывали о том, что стройматериалы стали значительно дороже
Так вот, крайне странно смотреть на то, как наши чиновники поддерживают миллиардными субсидиями строительный бизнес, который и без этого высокорентабельный, но, наверное им видней. Картофель у нас уже по 70, вместе со свеклой и морковью — там, наверное поддержка не нужна?)
Отвлекусь: я беру данные из свежей статистики, и прост свожу цифры. Средняя себестоимость метра жилой площади в новостройках Краснодара по проектным декларациям на февраль 2022 года 36 000 рублей, а стоимость метра для покупателя в феврале 124 000 рублей, в марте 100 рублей не хватило до 128 000 рублей за метр. Это официальные данные, которые есть в открытом доступе.
Конечно, Краснодар теперь не так уж сильно отличается от всей страны, он даже не в тройке по ценам на новостройки. Между тем, ценник на новое жильё остаётся на достаточно высоком уровне. Вот, сравнительная диаграмма ТОП регионов по стоимости жилья на сегодня:
ТОП 20 регионов РФ по стоимости 1м2 жилья в новостройках(данные за март 2022 года). Краснодар находится на шестом местеТОП 20 регионов РФ по стоимости 1м2 жилья в новостройках(данные за март 2022 года). Краснодар находится на шестом месте
А будет ли снижение стоимости? Ну… давайте подумаем…
Для начала хочу Вам напомнить, что спад продаж новостроек в Краснодаре наступил задолго до наступившего сегодня кризиса
те, кто читают постоянно, помнят, я ежемесячно это освещала
Для тех, кто не следил, попробую объяснить: относительно 2019 года, когда доступна аналитика продаж застройщиков — падение было значительным и без сегодняшнего кризиса. Вот так выглядит ситуация, которая, между тем, лучше, чем во многих регионах России, но крайне печальна для строительной отрасли региона в целом:
Данные 2022 года основаны на проданных квартирах в новостройках за январь, февраль, март(средний показатель по месяцу), думаю, что объяснять вам, что в марте у нас был скачок продаж не нужно. Не удивляйтесь, в 2019 году действительно в среднем в Краснодаре продавалось 121 700 метров новостроек в месяц и это без переуступок)Данные 2022 года основаны на проданных квартирах в новостройках за январь, февраль, март(средний показатель по месяцу), думаю, что объяснять вам, что в марте у нас был скачок продаж не нужно. Не удивляйтесь, в 2019 году действительно в среднем в Краснодаре продавалось 121 700 метров новостроек в месяц и это без переуступок)
Смотрите, я очень хочу, чтобы вы понимали: до всей этой ситуации в отрасли был очень тяжёлый кризис! Застройщики довели цены до максимума и удерживали их более года, хотя продажи падали на глазах. За счёт низких ставок по кредитам и субсидий лидеры отрасли перекрывали свои потребности и не снижали цены.
Всё вело к тому, что в апреле этого года цены должны были либо упасть, либо должны были начать разоряться застройщики, но, не было бы счастья, да несчастье помогло и им помогло! Теперь они всем будут рассказывать о высоченных ценах на стройматериалы после запуска военной компании и прочих невзгодах! Бедненькие! Пора нам скинуться и помочь им материально)
И здесь очень важно, чтобы те, кто интересуется темой поняли что происходило с себестоимостью стройки: она практически не росла, так как новые объекты не начинали строиться за редким редким исключением.
Продажи падают, а цены нет? Бред! Почему так?!
Я уверена, что читают меня люди умные и понимают что именно сейчас происходит на рынке, но, если вы пока не в контексте сейчас объясню(это прямо очень жирными мазками, на самом деле тонкостей больше, чем я буду учитывать, но для понимания этого будет достаточно):
Представим, что есть застройщик Х. Что такое застройщик — это группа людей, у которых есть юридическое лицо и определённые разрешения.
И всё? А деньги?
А, совсем забыла, и разрешений может не быть, они могут быть у другого застройщика, отсюда может быть бизнес в бизнесе, как у одного из наших долгостройщиков) А деньги? Так денег может и не быть. Да, не удивляйтесь, их может не быть от слова совсем. Может быть участок, на котором застройщик решил построить домик, проект, бизнес-план, ну и хорошая кредитная история, или "Зиц-председатель" с хорошей кредитной историей, но и участка может не быть, он может быть выделен в процессе.
В общем, эта инициативная группа обращается в банк с проектом, в котором указаны контрольные точки и банк определяет риски по данному проекту. Если риски слишком высоки, то банк может отказать, или дать меньше денег, чем просят у него, а если риски низкие, то застройщик получает одобрение, но, под проект.
А здесь прям один из моментов зарыт: банку очень выгодно выделять деньги на стройку, потому что там очень много субсидированных программ, лазеек и тому подобного.
И, друзья! Я ни в коем случае не считаю, что строить просто! Это очень сложно! Это умеет не каждый и организовать это большой труд! Ну не 400% прибыли это стоит в конце концов!?
Залогом является сама стройка, а если были стройки до этого, в которых низкая закредитованность, то те стройки, которые были у застройщика.
Другими словами, банк даёт деньги под стройку, которой как правило ещё нет и страхует эти деньги. Если застройщик не выполняет обязательства, банк получает назад страховку в виде денег.
В общем, переводя на человеческий язык:
Застройщик строит в долг перед банком! Он ни чем своим кроме репутации не рискует!
Само собой репутация — это очень много, но, до определённого уровня
помните, как у Маслоу: " В Критической ситуации люди могут спускаться до уровня реализации базовых потребностей
Думаю, в жизни вы видели много вариантов, когда это доказывается.
Так вот, после того, как банк одобрил кредитную линию застройщик начинает искать исполнителей(а вы думали, что застройщик строит сам? Нет. За него строит подрядчик, который отвечает за весь процесс. У большинства застройщиков даже ставок строительных нет. Так вот:
- Подрядные организации по поставке строительных материалов, которые поставят на стройку материалы по самой нижней цене, с максимальной отсрочкой платежа и… (не забывайте, снабженцам тоже нужно жить), оплатят снабженцам пару рубликов серого нала, для безбедной жизни их семьи.
- Подрядные организации, поставляющие рабочую силу и спецтехнику.
- Организовать отдел продаж.
- Найти того, кто организует маркетинг
Учитывая, какой у нас убогий маркетинг у застройщиков и до сих пор кроме кошек на баннерах никто ничего не придумал, думаю, что основной пул застройщиков уверен, что маркетинг и продажи одно и тоже и девочки из отдела продаж управляют такими же как они полу-маркетологами. Но, сейчас не об этом…
Ловушка из которой застройщикам не выбраться
Ноябрь 2020, помните?
Помните с чего в 2020 году начался рост цен? Кто не помнит, покопайте мои статьи за этот периодПомните с чего в 2020 году начался рост цен? Кто не помнит, покопайте мои статьи за этот период
Так вот в ноябре была запущена беспрецедентная по масштабам "партизанка"
"Партизанка" — это часть партизанского маркетинга, запускающая открытые механизмы
После чего за последующие 4 месяца рост цен на новостройки уже к январю был до 40%, а затем метр вырос в два раза. Отразилось ли это на продажах застройщиков? Ну конечно! В Краснодаре это выглядело вот так, помните я эти графики показывала?
Как падали продажи застройщиков в Краснодаре. При этом ситуация в Краснодаре не самая критичнаяКак падали продажи застройщиков в Краснодаре. При этом ситуация в Краснодаре не самая критичная
А что же с арматурой? Как она повлияла на себестоимость?
Да никак!) Арматура не оказывает сколь либо значимого влияния на ценообразование. Она может изменить себестоимость на 10-15%, но не в два раза.
А цены же должны были вернуться назад?
Ну да, в идеальной системе, а ещё в этой системе ФАС должна была сделать такое, чтобы другим не было повадно. Понимаете масштаб всего бедствия: кучка аферистов просто одной новостью взвинтила цены на жильё по всей стране и сотни тысяч людей не купили жильё, которое бы купили — будь цены прежними? Просто вдумайтесь, возможно ли это вообще в таких масштабах без…
Далее произошло то, что подкашивало строительную отрасль.
- Застройщики стали меньше продавать, так как цены увеличились.
- Стали меньше закупать строительных материалов
- Стали меньше использовать услуги подрядчиков и привлекать меньше рабочей силы
- Стали сокращать кредитные линии
- Стали меньше строить…
Итог, такой себе, но это тоже итог… застройщики стали строить меньше, строительная отрасль, которая так сильно отличала нас от соседних стран последние годы — была просто слита одной организацией, которая очень хотела нажиться на арматуре или на стройке или на стройке и арматуре или полностью положить строительный сектор, который понёс такие потери, после которых уже не восстановится.
К вопросу отчего тогда дорожала арматура, хотите посмеяться? От повышения европейского спроса) Европа стала закупать больше арматуры и наши, вернее "наши" производители арматуры решили, что внутренний рынок им больше не нужен)
А сейчас арматура подешевела?
Не, ну вы прям как дети? Как она может подешеветь? Зачем? Хотя её и некуда девать — она дорожает и по-прежнему в скрытых работах на стройке привозят её на 10% меньше, чем заявлено в смете. Строителям же нужно на что-то жить?)
Давайте вернёмся к теме статьи:
Более половины покупателей ждут снижения цен на недвижимость
Неделю назад опубликовала опросы в соц сетях. На данный момент в них приняло участие более 4 000 человек. Это в общем не плохо, а по меркам наших социлогов, так вообще шикарно! Для них выборка в 1 500 считается достаточно надёжной и валидной.
Так вот, подавляющее большинство ждёт или понижения ставок банков по ипотеке или снижения стоимости жилья. Ну и раз уж вы меня читаете уже более двух лет, попробую выразить своё мнение:
Стоит ли ждать снижения ставок от банков?
У банков, как бы это не казалось странным есть практически невидимый помощник — это ЦБ. Несмотря на то, что у любого банка, который имеет право выдавать ипотечные кредиты есть планы по этим кредитам, без них он проживёт…удивлены? Да, банки проживут, хотя это принесёт им неудобства.
Не удивляйтесь, это только один из бизнес-процессов. В настоящее время деятельность большинства банков под угрозой не из-за того, что жители перестали брать кредиты, а совершенно по иным причинам. Хотите циферки? Их есть у меня!)
За 2021 год объём ипотечных кредитов, взятый у банков в нашей стране составил… 5 699 млрд.руб. Если общими мазками — это порядка 71,2 млрд. американской резанной бумаги. А вот вам как это выглядело в последние годы по всей стране:
Объём выданных кредитов в Российской Федерации за последние 8 лет. в миллиардах рублейОбъём выданных кредитов в Российской Федерации за последние 8 лет. в миллиардах рублей
ну, а для сравнения вот краснодарская динамика
Объём ипотечных кредитов, выданных в Краснодарском крае по годамОбъём ипотечных кредитов, выданных в Краснодарском крае по годам
Сейчас я объясню мою мысль: если завтра вдруг, кредиты перестанут брать совсем, то банковская система проживёт на обслуживании действующих кредитов достаточно долго, просто не нужно будет содержать огромную инфраструктуру: офисы, раздутые СБ и т.п. Поэтому, конечно, для них это всё очень важно, но не так критично как кажется.
Между тем, ставка, вероятнее всего, будет снижена. На сколько? Сказать сложно, сегодня одобряли потребительский кредит сотруднику органов 1,9 миллиона ВТБ дал под 14,9% — раньше посчитали бы дорогим, но на сегодняшний день — вполне нормально. В общем, перестраиваться они, скорее всего будут, но не нужно переоценивать их зависимость от нас в краткосрочной перспективе.
Теперь по жилью: почему не дешевеют новостройки?
Здесь всё предельно просто: застройщику ничего не принадлежит, стройка по сути принадлежит банку. Застройщик сократил объёмы и понимает, что в ближайшее время строек будет меньше
Я сейчас исключительно о краснодарском рынке, а то мне начинают писать, что в Смоленске можно купить однушку за 2.5 млн. Ну так кто ж мешает? Для любителей Смоленска — это наверное радость)
В общем спешки сейчас у застройщиков нет. К тому же они за этот год осознали следующие моменты:
- Государство боится их потерять и будет накачивать деньгами!
- Именно застройщики "заказывают музыку" и если они подняли цены, за ними поднимут цены и на вторичном рынке и на загородном!
- И наконец: зачем строить кварталами и гоняться за тремя копейками, когда можно строить человейники штучно и получать такую же прибыль — накручивая ценник до предела.
Ещё раз: я за то, чтобы цены снизились! Я и моя компания само собой от этого выиграют, вопрос просто в реальной оценке ситуации, а исходные данные те, которые я Вам привела.
Когда статья наберёт определённое количество положительных реакций — напишу о вторичке.
Как всегда, телефон мой +7(928)211-33-77 — пишите если нужна квартира или дом. Хорошего дня! Извините за опечатки — пишу без проверки.
Подпишитесь на канал,чтобы не пропустить новые публикацииНе пропустите новыепубликацииПодписаться
