Госдума рассматривает законопроект, предлагающий запретить продавать доли в квартирах, если они не выделены в натуре. Это могут быть либо очень маленькие доли. Либо доли, которые нельзя четко очертить-отгородить в квартире из-за особенностей планировки.
Разработчики проекта стремятся положить конец бесчисленным спорам, которые прямо сейчас кипят в тысячах и тысячах квартир. По всей стране.
Дело в том, что закон сегодня позволяет купить квадратные метры, которые, образно говоря, не привязаны к конкретным четырем стенам внутри квартиры. То есть, выражаясь языком юристов, не выделены в натуре. Это могут быть два-три метра, и, понятно, что их никак не отделить. Или девять-десять метров в квартире, где самая маленькая комната размером в пятнадцать метров. Пойди, договорись с соседями, где начинается твое и заканчивается их помещение.
"На этом основании создан и активно реализуется механизм силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу, не являющемуся собственником", — рассказывают авторы проекта.
Посторонних пускают в квартиру иногда на совсем небольшие квадратные метры с целью принуждения других собственников к продаже всего объекта целиком или выкупа их доли по заниженной цене.
"Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении", — продолжают разработчики проекта.
Поэтому и предлагается прописать в законе запрет на продажу "постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости".
Небольшие доли в квартире, принадлежащие разным собственникам, часто становятся поводом для рейдерского захвата всего жилья
Как поясняют авторы проекта, отчуждение будет возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.
Иными словами, если квартира уже разделена на доли, не привязанные к стенам, то хозяева могут сторговаться между собой. Один выкупит метры у другого. Или могут продать квартиру целиком, чтобы разделить потом деньги. Так что выбор у людей будет. Но никто чужой не сможет отрезать кусок от квартиры.
Впрочем, у инициативы есть и критики. Законопроект изучили в Совете при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, возглавляемого Павлом Крашенинниковым.
"Выдвинутая разработчиками проекта идея борьбы с "рейдерскими захватами" сама по себе заслуживает поддержки, хотя и не может решаться исключительно изменением гражданско-правового регулирования оборота долей в праве", — сказано в заключении Совета.
Раскритиковав положения проекта, члены Совета (а это крупные ученые-правоведы) предложили другие решения проблемы. Например, по их мнению, можно усложнить процедуру деления жилья на нежизненные доли.
Так, например, в одном из законопроектов, уже принятом Госдумой в первом чтении, предлагается установить норму, что доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением. Есть и другие инициативы на эту тему.
Что же касается данного законопроекта, то, как сказано в заключении, подписанном Павлом Крашенинниковым, он "в представленной редакции не может быть поддержан".
"Проблема продажи доли, в принципе, есть только там, где существует конфликт между совладельцами, — поясняет один из экспертов. — Когда нет конфликта, жилое помещение продается, и совладельцы за счет пропорционально полученных денег решают вопрос о приобретении себе жилья, в т.ч. за счет заемных или ипотечных средств. Конфликт также возникает, когда один сособственник хочет продать свою долю, а у другого нет денег для выкупа и нет желания или возможности привлекать для этого заемные средства. Эту ситуацию проект не решает также, а ставит собственника доли в безвыходное положение".
Кроме того, проект вызывает сомнение на соответствие его статье 35 Конституции РФ, так как предусматривает ограничения по распоряжению частной собственностью.
В целом же решать проблемы обеспечения безопасности на рынке жилья, в том числе защиты от рейдерства и мошенничества, многие эксперты предлагают с помощью расширения роли нотариата.
Досье "РГ"
По данным ФНП в 2021 году нотариусы удостоверили 871 736 сделок с недвижимостью, что на 7 процентов превышает результат года ранее. Большая часть из них — 587 819 — это сделки с жильем.
"Самое ценное преимущество нотариальной формы сделки — правовые гарантии для ее участников, защита от мошенничества и последующего оспаривания договора, — рассказывают эксперты. — Прежде чем поставить свою печать, нотариус в силу закона обязательно проверяет истинную волю сторон и понимание ими сути и последствий сделки, проводит ее правовую экспертизу".
