Ну что друзья, скоро нас 25 000 человек и все живые! Спасибо всем, кто читает, комментирует, спасибо всем, кто критикует, если эта критика конструктивна, так или иначе мы с вами доросли на этом канале до 25 000 человек!
В комментариях и в личных сообщениях мне часто пишут представители застройщиков или коллеги, которые настаивают, что такая информация отпугивает покупателей. На мой взгляд покупатель должен знать правду и оценивать шансы на этом рынке, поэтому, кто ещё не подписан, обязательно подпишитесь, это можно сделать вот здесь, если же вам нужна именно моя консультация, получить её можно вот здесь. Как всегда ежедневно выходят обзоры домов и квартир на моём канале в ютубе о переезде в Краснодар, и если вы ещё на него не подписаны — добро пожаловать. А теперь, к теме (прошу прощения за такую длинную презентацию).
Стоит ли покупать сегодня квартиры от застройщиков в Краснодаре?
Хороший домик от хорошего застройщикаХороший домик от хорошего застройщика
Сложилась такая необычная ситуация, на которую стоит обратить внимание всем, кто так или иначе связан с рынком недвижимости Краснодара: новое, ещё не достроенное жильё продают не просто в три дорога, а дороже, чем жильё уже сданное
Я не ошиблась, именно дороже, чем сданное жильё не просто в том же районе, а соседнем подъезде того же дома!
Как это всё происходила, я описывала последние месяцы и если погрузитесь в предыдущие публикации, то прочитаете интересные моменты.
Как же так, нам в офисе застройщика говорят о том, что скоро жильё в Краснодаре будет по 200 000 рублей за метр! Они что нам врут?
Да, Вам врут! Врут и о том, что оно будет по 200 000 рублей (нет, оно конечно будет, лет так через…, оно и сейчас есть в элитных ЖК, но "будет в краткосрочной перспективе" — это враньё, настоящее и не прикрытое!)
Вообще, те, кто ещё не понял, в Краснодаре очень большой рынок недвижимости, а там, где большой рынок, происходят процессы, которых быть не может в маленьких регионах. К примеру фейки в Краснодаре на всех досках объявлений для нас стали нормой, мы просто понимаем, что на досках объявлений найти что-то нельзя и практически ими не пользуемся, а вот для человека из небольшого города или посёлка — это шок.
Почему Вам в офисе застройщиков врут? Да просто потому. что им нужно продать! Продажи новостроек упали ниже некуда, что им остаётся делать? говорить Вам правду, а как будет монетизирована эта правда? Какой доход они им принесёт?
Я могу говорить правду, так как на моих продажах это не сказывается, ко мне обращается приблизительно одинаковое количество клиентов, которые видят во мне эксперта, а не скидку и это устраивает и меня и их. И если сейчас не время покупать первичку — я об этом скажу, а если оно наступит — скажу обратное)
И что, не переезжать в Краснодар?
Это наверное самый странный вопрос. Не знаю я нужно Вам переезжать в Краснодар или нет. Нам здесь хорошо, хорошо и всем, кто переехал на моих глазах, сегодня, к примеру 4 ноября 2021 года в 14:00 у нас на улице 20 градусов, мне нравится, детям тоже, да и всем. кто здесь!
А несчастных, которые несчастны везде, их же по жизни много, кто-то ест себя с утра до вечера, кто-то других — на этих людей я уже давно не обращаю внимания. Если говорить о моём окружении, то ему здесь хорошо! Очень хорошее место!
Место это сейчас позволить себе могут не все и это тоже нормально, но, если говорить о цифрах, то сейчас лучше переезжать в нормальные обжитые районы во вторичку, чем в гетто типа Западного отшиба или Губернского, хотя рекламу вы и увидите на каждом шагу, но реклама также вас обманывает, как и фейки на досках объявлений)
А если хочу новостройку в Краснодаре? Где лучше брать?
Для тех, кто не в курсе, до прошлого года в Краснодаре был огромный рынок инвесторов, которые активно покупали/продавали квартиры на этапе строительства. Цены у инвесторов всегда были ниже, чем у застройщиков не потому, что они такие хорошие, просто им нужно было продать быстрее, к тому же это подогревалось подъёмом цен у застройщиков, сейчас объясню схему:
- Инвестор покупает у застройщика квартиру на старте продаж за (просто представим) 1000 рублей (это сумма для примера). На тот момент у застройщика эти квартиры стоят по 1000 рублей, потому что у него 100% всех квартир на объекте, предположим это январь.
- В феврале, застройщик, который продал инвесторам 15% квартир, для того, чтобы инвесторы пришли к нему снова повышает цены на объекте на 20%, публикует эту информацию и рассылает инвесторам, тем самым прокачивая рынок.
- Инвестор, видя, что застройщик поднял цену на 20%, поднимает цену на свою квартиру на 15% и продаёт, если она продаётся, и покупает у застройщика квартиру в другом комплексе на старте продаж зарабатывая те самые 15%, за минусом накладных расходов 10% за месяц. Налоги инвестор, конечно не платит, так как договор переуступки оформляет за сумму, которая указана в договоре.
- В марте, застройщик увидел сколько квартир переуступили инвесторы, так как переуступка согласовывается с застройщиком, поднимает цену метра ещё на 15% от первоначальной цены итого квартира у застройщика торгуется по 1 300 рублей в наших с вами виртуальных деньгах. У застройщика отстаётся около 50% всех квартир, но самое интересное впереди:)
- Приблизительно к нашему виртуальному сентябрю у застройщика больше нет квартир, он всё продал, у него остался только офис, но он знает, что ему нужны новые деньги от инвесторов и начиная с сентября (а дом он заканчивает в январе) — он начинает безбожно поднимать цены и уже к ноябрю недостроенная квартира, которая не ясно сдастся или нет уже стоит 2 000 наших обговоренных денег, а к декабрю у застройщика уже по 2 500 рублей, хотя на самом деле он ими не торгует, он просто повышает цены. и это всё продолжается до ввода жилья в эксплуатацию, дальше застройщику не особо интересно что происходит с его квартирами, так как ценовую политику он уже не регулирует
Вы думаете — это только в Краснодаре? Нет, конечно, в любом крупном городе с огромным спросом. Эта схема стара как мир и известна всем участникам рынка.
Поэтому, друзья! Первый вывод, которые вы должны сделать:
Когда цену сравнивают с застройщиком — это ни о чём не говорит. Оценивайте ликвидность! ЛИКВИДНОСТЬ ВАШЕ ВСЁ! Не смотрите на цену застройщика, смотрите на сколько дороже ваша квартира будет стоить завтра! Чем ближе к сдаче вы её покупаете, тем меньше вы заработаете!
На данный момент сложилась парадоксальная ситуация, в которой застройщики больше не поддерживают инвесторов, им бы самим выжить, а механизм остановить сложно, особенно на падающем рынке. Инвесторы на своих квартирах уже заработали, и те, кто поумней и менее жадные уже сбросили их по 90 000 — 100 000 рублей за метр, но остались те, кто будут ждать до последнего. Квартиры инвесторы выставляют по 105 000 рублей в среднем, что на самом деле много, но у застройщика уже 120 000 рублей и брать у застройщика не стоит просто по экономическим соображениям.
Много интересного, но что же брать в Краснодаре?
Если для себя, то вторичку в центре и районах типа Юбилейный, Фестивальный, Черёмушки, если для инвестиций, то берите дома и участки или ту же вторичку.
Почему вы решили, что однушки и студии у застройщиков дорожать не будут?
Потому что объёмы продаж всех застройщиков Краснодарского края выглядят на сегодня вот так:
Продажи всех официальных застройщиков в с января по сентябрь в Краснодаре по годам. Данные минстрой РФПродажи всех официальных застройщиков в с января по сентябрь в Краснодаре по годам. Данные минстрой РФ
Это, конечно учитывает только единовременную продажу, скоро у меня будут данные по переуступкам, и тогда картинка будет более полной, но даже этот график говорит, что продажи новостроек в 2021 году упали в 6 раз относительно 2019 года, при этом я ранее публиковала, данные о себестоимости квадратного метра в Краснодаре, по которым понятно, что есть куда снижаться.
В общем. постаралась вам объяснить почему сейчас не стоит покупать студии и однокомнатные квартиры у застройщика. С Вас, как всегда подписка, ну и звоните, если вы на этом рынке боитесь потеряться, я стою дорого, но работаю честно, где выгода есть и у меня и у Вас +7(928)211-33-77
Подпишитесь на канал,чтобы не пропустить новые публикацииНе пропустите новыепубликацииПодписаться
