Привет, друзья! Это блог о недвижимости Краснодара, здесь я рассказываю вам о самых важных новостях недвижимости Краснодара и ближайшего радиуса, делюсь аналитикой, и просто рассказываю вам о нашем тёплом крае и городе Краснодаре. Чтобы картинка была полной, меня зовут Екатерина Романенко (здесь моя страница вконтакте), я занимаюсь недвижимостью более пятнадцати лет и я с радостью буду для вас СВОИМ ЧЕЛОВЕКОМ в Краснодаре.
На дворе конец августа, и, буквально вчера в 11 регионах объявили скорые заморозки, но только не в Краснодаре. У нас на дворе совсем скоро начнётся второе лето, которое будет радовать нас погодой ещё почти два месяца (а если повезёт, то и три).
Понятно, что сентябрь всегда был достаточно популярным месяцем для переезда в Краснодар, но в этой статье мы поговорим не о тех, кто решил переезжать в Краснодар для жизни, а о тех, кто инвестирует в недвижимость этого города, чтобы зарабатывать.
Новостройки Краснодар. Район "Кубанской Набережной"Новостройки Краснодар. Район "Кубанской Набережной"
Стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость в Краснодаре?
Последние месяцы в Краснодаре были связаны с резким скачком цен на недвижимость, и если в прошлом году краснодарские застройщики готовили бонусы менеджерам за перевыполнение плана по продажам, то в этом году всё несколько иначе: продажи новостроек упали в шесть и более раз, а мелкие застройщики вообще оказались без продаж в августе. На данный момент по августу ещё нет объективных цифр, но уже сейчас понятно, что ситуация для застройщиков сложная. К стати, вот как менялись цены на новостройки в Краснодаре за последние 12 месяцев (тем, кто в теме, будет интересно):
Инвесторы — это основа Краснодарского рынка недвижимости!
Основной рынка недвижимости Краснодара, ровно как и московского рынка недвижимости всегда были инвесторы.
Нет, это не те инвесторы, которых показывают в американских фильмах — это обычные люди, у которых в кармане был как минимум миллион рублей?
Дело в том, что агрессивное развитие Краснодара привлекло не только тех, кто хочет жить в тепле, но и тех, кто собрал немного средств для инвестиций и поверил в этот город. По разным оценкам небольшие суммы в городе активно инвестировали в недвижимость несколько тысяч человек. Схема предельно проста: покупка квартиры по специальной цене на этапе старта продаж (это даже не покупка, а вступление в права ДДУ), и последующая переуступка прав до вступления в собственность дабы избежать налогового обременения. Заработать таким образом на одной квартире можно было от 20% до 100% её стоимости (максимальные цифры были в этом году, но а в остальное время ориентироваться нужно приблизительно на 30%.
В течение 6-7 лет эти самые инвесторы чувствовали себя очень уютно, спокойно преумножая свой капитал. Те, кто начали заниматься этим 5-6 лет назад хорошо преумножили свои активы и некоторые имели в наличии по 10-12 квартир одновременно.
В ноябре 2020 года начался резкий рост цен на первичную недвижимость в Краснодаре, который на данный момент уже достиг 100% отметки. Застройщики объясняют это повышением цен на стройматериалы, производители строительных материалов — ростом потребности за рубежом, хотя и те и те знают, что это не правда, но, между тем, продажи новостроек упали более чем в пять раз в Краснодаре относительно августа прошлого года.
Как отреагировали инвесторы на рост цен?
Я не могу говорить за всех инвесторов, но большая часть тех, кто покупает недвижимость через меня (это более ста человек) в июле уже продали свои инвестиционные квартиры.
Ипотечный дом рядом с Парком ГалицкогоИпотечный дом рядом с Парком Галицкого
Почему продали именно в июле — объясню коротко, об этом я писала отдельную статью: дело в том, что рост цен на новостройки после 100 000 рублей за метр не связан со спросом, не связан с себестоимостью, она по-прежнему около 40 000 рублей за метр — это просто хотелка застройщиков. Это искусственное завышение цен. Показатели спроса на данный момент держатся исключительно за счёт июльских продаж, которые официально попадают в статистику в августе. То есть у застройщиков на данный момент цены высокие, но спроса нет, нет продаж, и застройщики пытаются компенсировать свои убытки повышением цен, то есть перекрыть минуса ценой квадратного метра. Цены эти могут прижиться (не во всех городах, а только в городах с большим миграционным потоком) — это не исключено, но для этого понадобится более полугода, вероятнее же всего цены закрепятся на адекватной отметке от 90 000 до 110 000 рублей за метр эконом жилья не выше, а на данный момент некоторые застройщики уже заявили о 150 000 рублей за метр. Но есть одно "НО" — строительный рынок при этом сократиться, то есть застрощики станут строить меньше, людей на стройках станет работать меньше, заводы станут продавать меньше строительных материалов…в общем ясно, я думаю. что будет в итоге и с рынком ипотеки…
Что купили инвесторы после продажи?
Большинство пока ничего, но приблизительно треть купила вторичку. на данный момент это только объективно интересные районы Краснодара: центральный, Фестивальный, Черёмушки, Юбилейный, понятно, что ни с каким Западным отшиб.. обходом или с Губернским никто из инвесторов уже давно не связывается даже во вторичке. Конечно, вторичка требует несколько иного управления и сопровождения, но и доход она приносит другой.
Отвечая на вопрос в заголовке: "Стоит ли сейчас покупать квартиру для инвестиций?", я бы сказала так: "Покупать первичку не стоит, если только это не слив квартир инвесторов. С новыми квартирами связываться сейчас не стоит, но на вторичку в нормальных районах пока смотреть можно.
До конца года, если не вмешается государственная поддержка цены на новостройки немного скорректируют.
Подпишитесь на канал,чтобы не пропустить новые публикацииНе пропустите новыепубликацииПодписаться
