Привет, друзья! Хороших выходных. Это блог о недвижимости Краснодара и Краснодарского края и я Екатерина Романенко. Я более пятнадцати лет занимаюсь недвижимостью, а здесь ежедневно рассказываю вам новости рынка недвижимости. Если Вам нужен свой человек в Краснодаре или ближайших пригородах, мои контакты вот здесь
Застройщики Краснодара сами себя загнали в западню
Для того, чтобы понять что именно происходит на краснодарском рынке недвижимости сейчас, нужно вас поместить в контекст. Те, кто постоянно читают меня — понимают о чём я. Для новых читателей объясню:
- В ноябре 2020 года ряд событий привели к нерегулируемому росту цен на недвижимость в России.
- Краснодарский рынок недвижимости не исключение, здесь топ 3 застройщиков в январе начали на перегонки повышать цены на новостройки.
- Пока цены были в районе 90 000 за метр, спрос не падал, а рос.
- Потом, в связи с жадностью (застройщики её объясняют повышением цен на строительные материалы), у застройщиков стали валиться продажи.
- Самые крупные застройщики наверное прочитав книгу "Психология влияния" решили действовать по принципу "Дорогое — значит хорошее!" и взвинтили цены до максимума, но забыли, что реальные доходы населения не выросли и люди не станут покупать на столько дорогое жильё, начав искать альтернативу.
- Продажи у застройщиков упали в разы, но рынок не упал. Помощь пришла со вторичного рынка и от инвесторов.
Приятный домик в Краснодаре на берегу рекиПриятный домик в Краснодаре на берегу реки
В Краснодаре появился второй рынок жилья. Он временный, но он на данный момент даёт основные продажи.
Дело в том, что в течение последних 6-7 лет в Краснодаре формировалась очень интересная устойчивая группа инвесторов в недвижимости.
Инвесторы — это физические лица, которые вкладывали свои деньги в недвижимость и продавали её по переуступке перед окончанием строительства. Для особо завистливых эти люди были настоящим врагом, но на самом деле именно они помогали людям купить жильё дешевле, чем у застройщика (никто не мешал любому человеку сделать тоже самое). как вы помните, застройщики повышают цены в Краснодаре по датам стройки: чем ближе этап сдачи, тем выше цены, у инвесторов же цены всегда были ниже.
На данный момент инвесторы заработали достаточно и подходит этап сдачи квартир, в долевое строительство которых они вложились. И здесь возникает та ситуация, которая тормозит продажи застройщиков
Чтобы не быть голословной вот сравнение продаж июня прошлого года и июня 2021 года
В июне 2020 года в Краснодаре продано 70,8 тыс м2 новостроекВ июне 2020 года в Краснодаре продано 70,8 тыс м2 новостроек
В июне 2021 года продажи упали вдвое. Продано 36,9 тыс м2В июне 2021 года продажи упали вдвое. Продано 36,9 тыс м2
Интересно, что свои прибыли производители стараются компенсировать ценами, так, к примеру обычные эконом квартиры на Западном обходе уже пытаются продавать по 120 000 рублей и выше, при этом, как вы понимаете на качестве это не отражается и на расположении тоже.
Инвесторы продают, а застройщики ждут своего часа. Дождаться ли?
Инвесторы начали активно продавать квартиры и это шанс купить хорошую квартиру ниже рынка, но есть одна проблема, которая ждёт застройщиков совсем скоро:
Инвесторы, продав свои квартиры больше не заходят на рынок новостроек
Причин этому несколько:
- Есть немного более сложный, но однозначно более ликвидный рынок вторички. Да, на нём другая логика, коммуналка и больше переменных, но это растущий рынок в хороших районах, а не отшибы на пустырях.
- Раньше, инвесторы могли продать свои квартиры и войти к застройщику на старте продаж, сейчас им купить просто нечего, а покупать с потерей прибили смысла нет.
- Слишком высокий порог входа. До мая 2020 года зайти в инвестиционный рынок можно было с 1 000 000 рублей, сейчас это 2 500 000 и выше, при этом процент остался приблизительно такой же.
Чтобы просто понимать, группа инвесторов в Краснодаре — это не сто человек — это несколько тысяч и именно они делали объём продаж застройщикам, теперь же застройщики их потеряли, инвесторы идут на другой рынок — рынок вторички.
Что это значит для обычного покупателя? Какие могут быть сценарии?
Что это значит для обычного человека? Что это значит для обычного человека?
Сценарий 1 (очень плохой):
Государственная поддержка застройщиков! Здесь за деньги налогоплательщиков в застройщиков вкачают крупные субсидии от государства, что позволит им просто пересидеть ещё год. К сожалению, в этом сценарии для простых людей ничего хорошего не произойдёт.
Сценарий 2 (сложный для застройщиков):
К сентябрю продажи новостроек снизятся в 4-5 раз и застройщики просто начнут разоряться. Те застройщики, которые останутся начнут снижать цены, а соответственно разбираться в своих закупках
Да, не удивляйтесь, вопрос не только в подорожании строительных материалов, а в том как именно их закупают. Производители строительных материалов на данный момент также на данный момент сократили продажи на внутреннем рынке: склады DIY сетей и ритейлеров стоят забитые, но продажи упали в разы, особенно в розничном сегменте.
Данный сценарий приведёт к коррекции цен в районе 90 000 — 100 000 за метр.
Сценарий 3 (был бы невероятным для любой другой страны, но для нашей вполне может состояться):
На рынке появятся несколько утверждённых государством строительных операторов, которые, как и в индустрии отдыха, банковской сфере или в торговых сетях (в торговых сетях фактически это не операторы) — полностью возьмут под контроль ценовую политику в области новостроек, а кроме этого централизуют закупки, чем смогут влиять на политику ценообразования.
Интересен ещё один момент, в Краснодаре, желающих приобрести квартиру и количество сделок не уменьшилось, а увеличилось, просто почти полностью ушли продажи застройщиков. Вот такая на сегодня ситуация.
Если вы на низком старте в Краснодар, звоните +7(928)211-33-77 квартиру ниже цен застройщиков пока найти могу. Хорошего дня!
Подпишитесь на канал,чтобы не пропустить новые публикацииНе пропустите новыепубликацииПодписаться
